[특집]부동산 폭락, 서민이 더 괴로워

소득감소 불러 생계 위협… 충격 최소화 ‘연착륙 정책’ 중요

부동산 하락세를 전망하는 전문가들 사이에서 가장 우려하는 것이 부동산 시장의 ‘경착륙’이다. 부동산가격 폭락→경제주체의 자산가치 감소→금융권 부실채권 증가→금융권 부실화→신용 경색에 따른 금리 상승 및 소비 위축→경기 침체→자산 디플레이션 심화로 이어지는 시나리오 탓이다. 이 때문에 아파트 가격의 장기적인 하향 안정세를 유지하기 위해서는 ‘연착륙’을 유도하는 정부의 대책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.

지난해 10월 보금자리주택 시범단지 사전예약의 생애 최초 주택 구입자 특별공급 청약이 진행된 서울 등촌동 KBS 88체육관에서 청약 희망자들이 상담하고 있다. |연합뉴스

수요·공급 모니터링으로 폭락 막아야
우선 부동산 가격이 폭락하면 서민의 피해가 더 크다는 지적이다. 김종선 BSI 경영연구원 대표는 “물론 부동산가격 폭등은 빈부 격차와 주거비용 증가, 시설비 상승 등의 요인이 되지만 주택가격이 폭락한다고 해서 서민들이 적은 부담으로 내 집을 마련할 수 있는 것은 아니다”고 주장했다. 김 대표는 “대출원리금과 대출이자에 대한 부담이 고스란히 서민층에게 전가되기 때문에 더 고통스러울 것”이라면서 “IMF 시기에 자영업자와 봉급생활자들이 집을 팔아서 생활을 유지할 때 부유층은 헐값으로 주택 쇼핑에 열을 올리면서 빈부 격차는 오히려 심화됐다”고 말했다.

실제로 한국개발연구원(KDI)의 자료에 따르면 외환 위기 이후 10년 간 자산소득은 40% 정도 상승했지만 근로소득은 4% 안팎으로 상승했을 뿐이었다. 이처럼 서민계층의 재산인 부동산의 가격 하락은 생계 위협을 의미한다.

또 부동산가격 하락은 소비위축을 심화한다. KDI에 따르면 실질 주가가 1% 하락할 경우 민간소비는 0.03%포인트, 주택가격이 1% 하락할 경우 민간소비는 0.18%포인트 각각 감소한다. 민간소비에 영향을 주는 변수가 주택가격이라는 점을 증명하는 바로미터다. 김 대표는 “결국 부동산가격 하락은 소득의 감소를 불러와 소비경제를 더욱 위축시키는 결과를 가져온다”면서 “부동산에서 빠져나간 돈이 증권시장, 환율시장, 금리에 몰리면서 더 많은 부작용을 불러일으킬 수도 있다”고 경고했다.

현대경제연구원은 단기적으로 아파트 가격이 급등하는 것을 막기 위해서는 정부의 대책이 마련돼야 한다고 말했다. 규제를 통한 아파트 가격 안정은 부동산 시장 침체 또는 단기적 가격 급등과 같은 부작용이 있을 수 있으므로 아파트 수요에 따른 탄력적 공급을 통한 가격 안정 대책을 마련해야 한다는 지적이다. 임상수 연구위원은 “과잉 유동성에 의한 아파트 투기를 막기 위해 모니터링을 통해 투기 지역으로 판정된 지역에 대해서는 투기 관련 규제를 강화하고, 재건축이나 재개발 등에 대한 투자에 대해서는 일정 수준 이상 수익에 세금을 부과하는 방안을 마련해야 할 것”이라고 강조했다.

‘청약로또’로 불린 판교신도시. 그러나 입주가 시작됐지만 불 꺼진 집이 많아 부동산 거래가 위축됐음을 보여 주고 있다. |김문석 기자

또한 무분별한 신도시 건설 및 도심 재개발은 아파트 공급 물량 확대로 가격을 급락시킬 가능성이 높기 때문에 아파트 수요와 공급을 중심으로 가격 모니터링을 통한 단계적인 개발 시나리오 구성이 시급하다. 임 연구위원은 “미국, 일본 등 부동산 버블 붕괴에서 경험했듯이 버블 붕괴 피해를 최소화하기 위해서는 주택담보대출로 인한 가계 부채가 가계 파산으로 확대되지 않도록 선제적인 모니터링 시스템 및 대책을 마련해야 할 것”이라고 역설했다.

특히 올해 부동산 시장은 상승과 하락 요인이 다양하게 혼재해 있어 특별히 부동산 시장 안정화에 공을 들여야 한다는 지적도 나왔다. 지난해 말 한국주택신문이 주택·건설·부동산 분야 전문가 30명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 ‘2010년 주택시장을 좌우할 최대 변수’로 ‘실물경기 회복 여부’와 ‘금융 및 세제에 대한 정부정책’을 각각 13명(43.3%), 12명(40%)이 꼽았다. 특히 실물경기가 외부의 영향력에 있다면 금리와 정책은 정부가 주도할 수 있는 ‘카드’라고 지적했다. 출구 전략에 따른 금리 인상, 속도조절용 규제책, 강남권 재건축, 분양가상한제, 보금자리주택, 4대강 및 세종시 추진 방향 등이 그 내용이다.

정보업체·언론의 선동에 당하지 마라
그러나 최근 몇 년 동안 정부의 부동산 시장 정책에 대한 점수는 인색하다. 선대인 김광수경제연구소 부소장은 “서울 강남 등 버블세븐은 2006년 말, 서울 강북 등 수도권 외곽은 2007년 초의 고점 이후 하락세로 접어든 부동산 시장이 지난해 일시적으로 술렁인 것은 정부의 각종 부양책 때문”이라면서 “단기 착시 효과를 노린 부동산 정책은 시장을 교란시키고 앞으로 더 큰 부작용을 초래한다”고 지적했다. 정부가 현재 보금자리주택, 신도시 재지정 등 공급 중심 주택정책을 펼치고 있는 것에 대해서는 “한국의 공공주택 재고비율은 약 4%로, 경제개발협력기구(OECD) 평균 20%대에 비하면 굉장히 낮다”면서 “특히 공공임대주택, 공공전세주택을 대량으로 공급하면 서민 주거난을 상당히 완화할 수 있지만 정부의 보금자리주택을 보면 사실상 임대주택 비율을 오히려 낮춰서 공급하고 있다”고 비판했다.

이용만 한성대 부동산대학원장 또한 “무주택 서민에게 값싼 주택을 공급한다는 보금자리주택의 도입 취지는 좋지만 공급 방식은 개선할 필요가 있다”는 의견을 내놨다. 이 교수는 “무주택자는 많고 인기지역 보금자리주택은 한정돼 있는 만큼 일부 당첨자들만 차익을 얻는 현재의 구조는 문제”라면서 “특별·우선·일반 공급 비율을 재조정하고 강남·서초 등 일부 단지의 시세차익을 공정하게 배분하는 방안을 검토하는 것이 바람직하다”고 덧붙였다.

최근 전세난에 대해 ‘부동산 정보업체와 언론의 선동’에 주의하라는 목소리도 나온다. 지난해 하반기에 내려가던 전세금이 올해 들어 오르고 있는 것에 대해 하락세에 대한 기술적 반등에 더해 일부 언론과 부동산 정보업체들의 선동이 큰 구실을 하고 있다는 것이다. 선 부소장은 “언론의 선동 보도 때문에 앞으로 집값이 계속 오르리라는 착각에 사로잡힌 집주인들이 자신들의 금융 부채 부담을 줄이기 위해 전세금을 높여 부르면서 나타나는 현상일 가능성이 높다”면서 “‘주택 공급이 부족해 2~3년 후 집값이 폭등한다’는 일부 왜곡 보도와 달리 올해 하반기의 수도권 대단지 분양 물량은 예년의 2.5배나 된다”고 지적했다. 올해 3월 이전만 해도 전세금은 계속 하락했고, 갑자기 그 사이에 주택 공급이 대폭 줄어서 전세금이 상승했을 가능성은 거의 없는 상황으로서 “올해 하반기의 대규모 분양에 실패할 경우 이들이 생사의 갈림길에 설 수 있기 때문에 선동에 나섰다”는 주장이다.

주택 실수요자에 대한 조언도 있다. 김재언 삼성증권 부동산전문위원은 “앞으로 부동산 시장은 경기 회복에 따른 매수세 증가 가능성이 있지만 DTI 규제 지속, 금리 상승 가능성, 상대적으로 높은 가격 등으로 인해 과거와 같은 급등세를 기대하기란 어렵다”면서 “이런 때일수록 단기차익보단 중장기적으로 유리한 투자 대상을 관심 있게 찾아보는 게 중요하다”고 말했다. 그는 “특히 부동산 규제와 관련한 세금이 복잡해져서 절세 방안을 수립하는 것도 시장안정기에 수익을 극대화하는 방안”이라고 강조했다.

<조득진 기자 chodj21@kyunghyang.com>