[포커스]용산개발 탈선, 코레일 덮치나

사업지분 25% 보유한 코레일의 사면초가… 철도운행 서비스까지 흔들릴 수도

3월 15일 오후 3시 서울 중구 청파로 코레일 서울사옥 1층 대회의실. 정창영 코레일 사장과 30개 출자사 대표가 머리를 맞대고 협상테이블에 앉았다. 용산국제업무지구 개발사업에 대한 향후 추진방안을 논의하기 위해서다. 앞선 13일 용산국제업무지구 개발사업의 시행사인 드림허브프로젝트금융투자(PFV)사가 자산담보부기업어음(ABCP) 이자 59억원을 못갚으면서 위기에 몰린 상태였다. 코레일 사장이 직접 나서야 할 정도로 상황이 엄중했다는 얘기다.

3월 15일 오후 정창영 코레일 사장이 서울 중구 코레일 서울사옥 대회의실에서 열린 ‘용산개발사업 정상화 설명회’에 참석해 관계자들과 대화를 나누고 있다. | 연합뉴스

용산국제업무지구 개발사업은 한국판 두바이다. 용을 그리려다가 뱀꼬리만 그렸다거나, 1조원만 날리고 허공으로 날아가버렸다는 표현이 크게 틀리지 않아 보인다. 용산국제업무지구 개발사업은 사업비만 31조원이 드는 ‘단군 이래’ 최대 개발사업이다. 연면적이 100만평(337만㎡)이 넘고, 초고층 14개 동을 포함 66개 건물을 짓겠다는 청사진이 제시됐다. 원래 계획대로라면 2007년 12월 공사를 시작해 2016년 말까지 완공 예정이었다. 하지만 이 사업은 부동산을 통해 손쉽게 돈을 벌 수 있다는 맹신에다, 오세훈 전 서울시장의 정치적 야심까지 더해지면서 탐욕의 랜드마크가 됐다.

도대체 어디서부터 잘못됐을까. 시작은 2005년 코레일 출범으로 거슬러올라간다. 당시 정부는 코레일을 출범시키면서 4조5000억원의 고속철도 부채를 안겼다. 정부는 용산 철도정비창 부지(37만2000㎡)를 넘겨줬다. 부지를 팔아서 빚을 갚으라는 얘기였다. 부동산 가격이 천정부지로 뛸 때였으므로 충분히 되는 얘기였다.

한강르네상스와 결합하면서 규모 커져
코레일은 용산역세권 개발 구상을 마련했고, 정부는 2006년 8월 철도 경영정상화 종합대책의 하나로 발표했다. 이철 전 사장 재임시였다. 이때만 해도 코레일은 땅만 팔고, 민간 사업자가 개발해 이익을 챙기도록 했다. 하지만 코레일이 개발사업 지분을 획득하면서 문제가 꼬였다. 같은 해 12월 코레일은 직접 참여를 결정한다. 지분 25%를 소유했다. 코레일로서는 대주주로 참여하면 사업 완공 이후 발생하는 수익을 계속 얻을 수 있고, 단지 내 들어선 건물에 대한 임차권 등 영향력을 계속 발휘할 수 있을 것으로 봤을 가능성이 크다.

서울시도 욕심을 냈다. 코레일은 2006년 12월 용산역세권 개발사업자를 공모했다. 차량정비창 부지에 한해서였다. 그런데 서울시가 반대했다. 서부이촌동도 포함해 달라는 것이었다. 논란 끝에 코레일은 이듬해 4월 사업자 공모를 취소했다. 당시 오세훈 시장은 한강르네상스와 용산국제업무지구 개발을 연계하고 싶어했다. 차차기 대선주자로 거론됐던 만큼 정치적 야심이 없었다고 할 수 없다. 같은 해 8월 서울시와 코레일은 서부이촌동을 포함한 통합개발에 합의했다. 이어 용산 국제업무지구 개발사업자를 공모했다. 사업계획은 당초 37만2000㎡에서 51만9000㎡로 대폭 확대됐다. 서부이촌동 2200여 가구도 포함됐다. 같은 해 12월 삼성물산 컨소시엄이 용산 개발사업자로 선정됐다. 1차 토지 매매 계약을 체결했다. 공사부지의 5%인 4150억원이었다. 이철 전 사장은 여기까지 하고 물러났다.

2008년이 지나면서 금융위기가 밀어닥쳤다. 상황이 반전되기 시작했다. 허준영 사장은 취임과 함께 용산개발 후폭풍에 시달려야 했다. 2009년 3월 용산역세권 개발 토지매매 대금이 연체됐고, 이듬해 9월 삼성물산은 대표주간사 지위를 반환했다. 사업은 계속 꼬였다. 2011년 7월 코레일은 개발사업 정상화 방안을 발표했다.

서울시도 박원순 시장으로 바뀌면서 용산 개발사업에 대한 관심이 급속히 식었다. 2012년 8월 난항을 겪던 서부이촌동 보상계획안이 발표됐지만 한 달 뒤 자금부족으로 사업부지 공사가 중단됐다.

일각에서는 서부이촌동 토지보상 문제가 한동안 발목을 잡아왔다는 점에서 용산 개발이 정비창 부지로 한정됐다면 사업 진행이 훨씬 수월했을 것으로 보는 시각도 있다. 당초 26조원이던 총사업비는 서부이촌동 보상과 사업비 조달 지연 등이 겹쳐 31조원까지 늘어났다.

지금까지 용산 개발사업에 3조9000여억원이 들어갔다. 파산할 경우 1조원가량을 되찾지 못하게 된다. 국민연금도 1250억원을 투자했다. 미래를 위해 국민들이 맡겨놨던 쌈짓돈이 날아간 것이다.

정부는 거리 두기를 하고 있다. 공기업 인사와 예산, 사업에 시시콜콜 개입하던 지금까지와는 다른 모습이다. 서승환 국토해양부 장관은 최근 기자간담회에서 “기본적 입장은 코레일 고유 사업이 아니고 부대사업으로 진행되는 것이기 때문에 코레일을 포함한 드림허브가 자체적으로 해결방안을 모색하는 게 맞다고 본다”며 “예의주시는 해야겠지만 현재 오늘 이 시점까지는 정부가 개입할 것은 아니라고 본다”고 말했다.

3월 13일 서울 용산 서부이촌동 일대에 용산 개발사업과 관련된 현수막이 걸려 있다. | 홍도은 기자

“국토부 개입은 안 한다” 강조
상황이 급박해지자 국토부는 3월 13일 코레일·기획재정부 등과 함께 3자 긴급회의를 열었지만 기재부는 불참했다. 정부 부처에서도 의견이 갈리는 셈이다. 이날 국토부는 코레일의 공사채 발행규모를 현행 순자산의 2배에서 4배로 확대해주겠다는 입장을 밝혔다. 코레일이 자본잠식이 되거나 차입이 어려워 유동성 부족에 빠지는 것을 막기 위해서였다. 그러면서도 국토부는 “개입은 안 한다”고 수차례 강조했다.

청와대는 아직 입을 닫고 있지만 마냥 팔짱을 끼고 있을 수는 없다는 전망이 지배적이다. 코레일의 지분 100%는 대한민국 정부가 보유하고 있다. 최대주주이자 유일한 주주인 셈이다. 용산업무지구 개발사업이 파산되면 결국 철도 운행 서비스 자체가 흔들릴 수밖에 없다는 관측이 나온다. 일각에서는 철도요금 인상 우려까지 나온다. 정부는 “가격 인상은 절대 없다”는 입장이지만 가격을 인상하지 않는 만큼 국민 혈세를 집어넣어야 한다. 아랫돌 빼서 윗돌 괴는 것에 불과하다는 애기다.

2200 가구에 달하는 서부이촌동 주민들의 반발도 정부는 부담이다. 이들은 6년을 기다렸던 개발사업이 좌초되자 집단소송을 내겠다며 벼르고 있다. 가구의 절반 정도가 3억원 정도의 빚을 지고 있다는 주장도 있다. “망루에 오르겠다”는 격한 말까지 나오는 것은 이 때문이다. 서울시내 중심부에서 대규모 반발이 일어나면 이명박 정부 초기에 발생한 용산 남일당 사태나 촛불집회 못지 않게 국정운영에 부담이 될 수 있다.

용산 국제업무지구 개발의 최종 부도 여부는 6월께 판가름날 것으로 보인다. 자산담보부기업어음(ABCP)의 만기일은 6월 초다. 3월 12일 갚지 못한 59억원은 6월 돌아오는 자산담보부기업어음의 이자다. 3개월 내 원리금을 상환하면 정상화할 가능성도 있다는 얘기다. 일각에서는 코레일이 나서 시공권을 회수하고 직접 개발을 하는 방안을 대안으로 제시하고 있다. 하지만 전문개발업자들도 빠진 상황에서 개발경험이 없는 코레일이 사업을 성공적으로 이끌기는 쉽지 않다는 우려도 적지 않다.

건설업계의 한 관계자는 “부동산 침체가 회복되지 않는 한 대규모 부동산사업이 성공하기는 쉽지 않은 상황”이라며 “현 상태로는 정부나 코레일이나 지금 터지지 않으면 된다는 식의 ‘폭탄 돌리기’를 하는 꼴”이라고 말했다.

<박병률 경향신문 경제부 기자 mypark@kyunghyang.com>