[전세폐지 논란]“전세는 제도 아닌 ‘현상’…정부가 무슨 수로 없애나”

이광수 ‘광수네 복덕방’ 대표의 ‘전세유효론’

사진/서성일 선임기자

전세에 대한 평가는 개개인이 처한 입장, 임대차를 바라보는 시각에 따라 달라진다. 주장의 강도에는 차이가 있지만 크게 보아 ‘전세가 한국 시장에서 여전히 유효하다’는 입장과 ‘전세는 소멸해야 한다’는 입장이 맞서 있다.

양극단에 있는 주장은 전세의 미래에 대해 내리는 명백히 다른 진단에 기초하지만, 각자의 결론에 도달하는 과정에서는 서로 비슷한 이야기를 공유한다. 한국의 전세가 임대인의 자산형성 수단으로 이용된다거나 정부의 시장 개입에 대한 평가가 그렇다. 따라서 이들 주장의 공통점을 살피고, 나아가 차이까지 아우를 수 있다면 지금의 전세 시장에 대한 보다 정확한 안목을 기를 수 있다.

주간경향이 ‘전세유효론’과 ‘전세소멸론’을 주장하는 인물들을 각각 인터뷰하기로 결정한 것도 이런 이유에서다. 좀더 많은 이들의 동의를 얻고 있는 ‘전세유효론’에 대한 설명은 지난 6월 6일 서울 중구에 있는 한 출판사에서 이광수 ‘광수네 복덕방’ 대표를 만나 들었다. 국내 최장수 건설업 분야 애널리스트로 활약한 이 대표는 다수 저서를 통해 지속적으로 부동산 시장에 대한 전망을 내놓은 만큼 이를 설명할 적임자로 판단했다.

‘전세제도가 어떻게 될 것 같냐’는 물음에 그는 “용어부터 다시 봐야 한다. 전세는 ‘제도’가 아닌 ‘현상’이다”고 말했다. 왜 전세 시장이 정부의 인위적 개입으로 사라질 수 없는지가 그가 말한 ‘현상’이라는 한 단어로 보다 분명해졌다.

-전세가 한국에서 안정적으로 자리를 잡은 것은 어떤 상황적 맥락 때문인가.

“도시화가 급속하게 진행하면서 주택에 대한 수요와 공급은 빠르게 늘어났다. 문제는 서울로 몰려온 사람들이 정부와 건설회사가 공급한 주택을 구입할 돈이 부족했다는 점이다. 이들 사이를 연결할 금융이 필요했다. 유사한 상황에서 미국은 은행이 중심이 돼 ‘모기지(Mortgage)’ 형태의 주택금융이 발전했다. 한국은 그러지 못했다. 은행이 돈을 빌려주려고 해도 당시에는 개인의 신용상태를 파악할 수 있는 여건이 안 됐다. 월급을 봉투째로 받는 등의 상황에서 정확한 소득 파악에 한계가 있었다. 그러다 보니 시장에서 ‘사적 모기지’가 주목받았다. 그게 보유자와 사용자가 다른 것을 특징으로 하는 ‘전세’다. 누군가는 집을 사고, 누군가는 이를 도우며 대신 실거주를 선택했다.”

-개인 간 거래는 불안정하지 않나. 이렇게 오래 존속한 동력은 무엇인가.

“전셋값이 지속적으로 올랐기 때문이다. 돈을 빌려주고, 빌려 쓴다는 개념보다는 돈을 ‘맡겨뒀다’는 인식이 더 강했다. 그런데 이 돈에 대해서는 임대인과 임차인의 생각이 각각 달랐다. 수요는 늘고, 전셋값이 계속 오르는 상황에서 임대인은 ‘돌려줄 필요가 없는 돈’, 임차인은 ‘무조건 받을 수 있는 돈’이었다. 누구도 가격이 떨어질 수 있다고 생각하지 않았다. 아마 전셋값이 광범위하게 떨어지지 않았다면 이번에도 단순히 개인이 전세사기를 당한 일 정도로 넘어갔을 것이다.”

원희룡 국토교통부 장관이 지난 4월 27일 정부서울청사에서 열린 ‘전세사기 피해자 지원방안 합동브리핑’에서 발표를 하고 있다. / 이준헌 기자

-전세가 임대인·임차인 모두에게 유리한 상황이었다는 말인가.

“우리나라에서 전세가 살아남은 이유는 간단하다. 임대인들이 전세를 선호하기 때문이다. 그렇다면 왜 선호할까. 이는 임대인들이 전세를 통해 무엇을 얻으려고 하느냐를 살펴보면 답이 나온다. 임대를 목적으로 집을 살 때 캐시 플로(현금흐름) 개선을 목적으로 하는 집주인이 얼마나 될 것 같나. 대부분 집값 상승을 통한 자본이득을 노린다. 전세는 바로 이 자본이득을 노릴 수 있게 도와주는 수단이다. 임차인 돈으로 집을 여러 채 사두고 집값 상승을 기다리는 것이 월세로 매달 돈을 받는 것보다 더 큰 수익을 낼 수 있다고 계산을 했다는 얘기다.”

-임차인은 어떤 이득이 있나. 보증금은 상환위험을 떠나 경제적으로도 비효율적이란 인식이 확산 중이다.

“한국사회가 재미있는 게 임차인에게 월세가 더 나은 선택이 될 수 있다는 것을 마치 최근에 알게 된 것처럼 말한다. 그런데 실상은 그렇지 않다. 과거 도시 집중화로 인구가 늘었을 때 횡행하던 문제가 ‘사기’다. 시골에서 서울로 상경해 힘들게 마련한 목돈을 한꺼번에 날리는 일이 많았다. 이때 전세라는 것이 일종의 안전판 기능을 했다. 쉽게 말해 목돈을 전세 자금으로 넣고 나면, 수중에 돈이 없으니 사기를 당할 수가 없었다. 부모 세대한테 ‘전세 때문에 집을 샀다’ 혹은 ‘전세로 돈을 모았다’는 말씀을 많이 들었을 거다. 이를 두고 전세가 돈을 불려준 것처럼 해석하는데 실상은 그런 의미가 아니다. ‘전세로 돈을 잃지 않고 지켰다’는 해석이 더 정확하다. 생각해보면 과거 은행 예금금리는 지금과 비교할 수 없을 정도로 높았다. 그럼에도 전세를 얻는 것을 선호했다. 은행시스템의 불안정, 사기 위험, 주거문제 등을 동시에 해결할 수 있는 합리적 선택이었다.”

-현재도 전세계약이 유효한 방식이라고 볼 수 있나. 은행 기능은 발전했고, 전세 보증금에 대한 우려가 오히려 쏟아지는 상황이다.

“이는 전세가 유효한가, 아닌가의 문제라기보다 전세를 바라보는 관점의 변화 측면에서 설명해야 한다. 쉽게 말해 전세는 그대로 있는데 이를 바라보는 계약 당사자가 ‘이거 위험하다’고 인식을 전환하고 있는 것이다. 가장 빠르게 변한 것은 임차인들의 생각이다. 전세 보증금을 두고 ‘무조건 받을 수 있는 돈’에서 ‘과연 받을 수 있는 돈일까’로 생각이 바뀌고 있다. 임대인이 ‘내가 전세금을 반드시 돌려줘야 한다’고 생각을 전환하는 속도보다 빠르다. 이는 전세 운영 과정에서 생긴 변화다.”

-사실 ‘전세소멸론’ 주장을 보면, ‘전세 자체가 문제’라는 것인지 이를 ‘뒷받침한 제도가 문제’란 것인지 구분이 잘 안 된다. 원희룡 국토교통부 장관이 ‘전세제도가 수명을 다했다’라는 취지의 발언을 하면서 전세소멸론으로 논의만 확장됐다. 현재 문제는 어느 쪽에 더 가깝다고 보나.

“후자다. 그렇기 때문에 정부는 전세가 잘 작동하도록 보완할 방안을 고민해야 한다. 문제가 생기니 없애버리자는 식의 접근은 곤란하다. 경제 현상을 ‘좋다, 나쁘다’의 당위론으로 접근할 수는 없다. 이는 정치 세계에서나 통용될 법한 이야기다. 실물 경제는 다르다. 국내 전세 보증금이 1000조원 이상이라는 연구가 있다. 당장 전세를 없애면 이 1000조원을 상환해야 한다. 그 돈을 어디서, 어떻게 끌어올 것인가. 전세는 정부의 인위적 개입이 아닌 사람들의 인식이 바뀔 때 무너진다. 전세를 ‘없애네, 마네’ 할 때가 아니다. 부작용을 최소화할 방안 마련에 집중해야 한다.”

이광수 ‘광수네 복덕방’ 대표가 지난 6월 6일 서울 중구에 있는 메디치미디어 출판사에서 주간경향과 인터뷰를 하고 있다. / 서성일 기자

-근본적으로 정부가 인위적으로 전세‘제도’를 없앨 수 있나.

“전세를 ‘제도’라고 부르는 건, ‘정부가 정책적으로 만들었다’는 의미를 내포한다. 그런데 앞서 설명한 것처럼 전세가 만들어지고, 자리 잡는 과정은 인위적인 것과는 거리가 멀었다. 오히려 제도의 부재를 고민하던 시장에서 자연 발생한 것에 가깝다. ‘전세는 제도가 아닌 현상’이라고 설명하는 이유다. 원 장관의 발언은 정치적 수사 이상도, 이하도 아니다. 제도가 아닌 현상을 무슨 수로 없애나. 굳이 해석하자면, 원 장관의 ‘전세를 없앤다’는 발언에는 숨겨진 단어가 있다고 생각한다. 실제 하고 싶었던 말은 ‘전세 (임대차 3법)을 없애겠다’가 아닌가 싶다.”

-‘임대차 3법’(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)이 전세 사태의 원흉이라는 지적이 많은 건 사실이다.

“상황적 맥락을 고려하지 않기 때문에 나오는 비판이다. 임대차 3법은 저금리와 부동산 가격이 오르는 시기에 나온 법안이다. 이 시기 전체 계약 중 50~60%가 임대차 3법의 전세계약갱신권을 썼다. 나머지가 신규계약인데 지금 문제라고 하는 것은 이 신규계약을 체결할 때, 4년간 전세 보증금을 올리지 못할 것을 감안해 한꺼번에 올렸다는 논리다. 그렇다면 임대차 3법이 없었다면 어땠을까. 역전세난이 지금보다 심하면 심했지, 덜했으리라고 생각하지 않는다. 당시 계약 갱신권을 사용해 전셋값을 묶어둔 50~60% 사람들은 전세가 오를 때 임대차 3법의 혜택을 받고, 전세가 하락한 지금은 또 값싼 가격으로 전세를 들어갈 수 있다. 분명 혜택을 본 이들이 있는데 이를 고려하지 않고 모두가 피해받은 악법이라고 한다. 무엇보다 임대차 3법만 없으면 전셋값이 오르는 것을 막을 수 있다는 논리를 이해하기 어렵다. 마치 종부세를 깎아주면, 전·월세도 내린다는 것과 비슷하다. 가격을 자유롭게 상승시킬 수 있는데 집주인이 가격을 내려줄 것 같은가. 적어도 한국 부동산 시장에서 그런 사례를 본 적이 없다.”

-주택도시보증공사(HUG·허그)의 전세보증금반환보증 가입 요건이 까다로워진 후 나타난 현상 중 하나가 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 상황이다. 이는 임대인들이 다음 임차인을 들여 보증금을 상환할 계획을 세웠는데 허그 보증 가입 요건에 걸려 기존 임차인에게 받았던 만큼 보증금을 받지 못해 생긴 문제다. 그러자 정부는 임대인에 대한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 풀고, 추가 대출을 검토 중인데.

“결국 ‘집 팔면 부동산 가격이 떨어지니까 차라리 돈을 더 빌려주겠다. 빌려서 갚아라’는 것이다. 보증금을 상환할 만큼 소득이 없는데 디폴트 위험을 감안하더라도 돈을 더 빌려주겠다는 것을 어떻게 대책이라고 할 수 있나. 한국 가계대출이 국내총생산(GDP) 대비 100%가 넘는 상황이다. 선의의 임차인을 구제하는 것이 정책목표라고 해도 대출 완화 이전에 임대인에게 ‘집을 팔라’고 하는 것이 순서다. 기업이 방만한 경영을 해서 공적자금을 추가 투입하면 가장 먼저 나오는 소리가 자구책을 마련하라는 것이다. 그런데 왜 부동산 시장은 예외인가. 대출규제를 푸는 것은 국제금융적 측면에서 심각한 후폭풍이 있을 수 있다. 해외 신용평가사들은 한국의 가계대출에 대해 계속해서 지적한다. 금융 당국이 전세 문제를 해결하겠다고 초가삼간 다 태우는 결정을 해서는 안 된다.”

깡통전세 특별법 규탄 및 해결 촉구 기자회견 참가자들이 피해자 인정 범위 확대 및 보증금 회수 방안을 촉구하며 구호를 외치고 있다. / 조태형 기자

-임대인이 집을 팔려고 해도, 선뜻 사려고 나서는 사람이 없을 수도 있지 않나.

“왜 그런 줄 아나. 집을 싸게 팔지 않기 때문이다. ‘절대로 손해를 보지 않겠다’는 태도다. 은행에 예금을 찾으러 갔는데 ‘돈 없어, 네 돈 다 썼어’ 하면 ‘아 그렇구나. 그럼 기다릴게요’ 하나. 자산을 팔아서라도 돌려달라고 할 것 아닌가. 그게 금융시스템이다. 그래야 돈을 맡기는 사람도 신뢰할 수 있고, 맡겨 둔 돈을 쓰는 사람도 더 신중하게 된다. 돈을 돌려주지 않고 버티니 정부가 나서서 돈을 빌려주는 상황이다. 정부가 말로는 집값이 떨어질 것이라고 하면서 행동은 부동산 가격이 하락하는 것을 볼 수 없다는 태도를 취하고 있다.”

-왜 이렇게까지 해서 부동산 가격을 유지하려는 걸까.

“우리 사회는 집값 하락에 대한 지나친 공포를 갖고 있다. 심지어 집 없는 사람들도 집값이 떨어질까봐 걱정한다. 집값이 떨어지면 개인이 망하고, 은행이 망하고, 기업이 망하고, 나라가 망하는 줄 안다. 그냥 세뇌가 돼버렸다. 부동산에는 경착륙이라는 것이 없다. 집값이 떨어지면 누군가 반드시 이를 산다. IMF 때도 부동산 가격이 하락하자 매매가 됐다. 집은 ‘주거’라는 사용가치가 있기 때문이다. 그렇기 때문에 부동산 가격에는 하방경직성이 나타난다. 이런 본질은 모르고, 부동산이 조금만 하락해도 경착륙이네 어쩌네 하며 공포감을 조성한다.”

-전세가 한국 임대차 시장에서 존속한다면, 앞으로 정부는 어떤 보완책을 내놓아야 하나.

“전셋값이 하락해도 문제가 없는 시스템을 갖출 생각을 해야 한다. 임대차 시장에서 정치의 최우선 목표는 주거 취약층의 보호다. 이 대전제 안에서 전세 보증금을 지켜줘야 한다. 가장 효과적인 방법은 공공임대주택을 늘리는 것이다. 현재 공공임대주택은 전체의 8% 정도다. 현저하게 낮다. 우량한 기업 임대를 늘리는 방향도 고민해볼 수 있다. 정말 정부가 전세를 없애고, 월세로 전환하고자 한다면 운영이득을 목적으로 하는 기업 임대 시장을 키웠어야 한다. 월세 형태의 임대료는 상한 설정 등을 통해 부담을 충분히 낮출 수 있다. 또 기업 임대 주택의 소유와 운영을 분리해 지나친 임대료 상승도 제어할 수 있다. 운영이득이 목적인 시장에서는 임차인을 안정적으로 유치하는 게 목적이기 때문에 주거불안 문제 해소를 기대할 수 있다. 지금처럼 기존 임차인을 빨리 내보내고 다음 임차인에게 더 높은 보증금을 받는 구조에서 벗어날 수 있다. 전세는 시장의 선택에 의해 자연스럽게 줄어드는 것이지 정부가 제도로 어쩔 수 있는 것이 아니다. 인위적 개입은 실패를 부른다는 점을 명심해야 한다.”

<김찬호 기자 flycloser@kyunghayng.com>