[전세폐지 논란]전세사기 막는 대책에 왜 세입자 부담만 커질까

지난 6월 1일 인천시 미추홀구 한 아파트 내부에 전세사기 피해 수사 대상임을 알리는 안내문이 붙어 있다. / 성동훈 기자

한국 주택 임대차 제도의 상징인 ‘전세’가 무너지고 있다. 각종 전세 관련 지표가 경고음을 울리고, 시장 참여자들의 신뢰도 바닥으로 떨어졌다. 깡통전세, 역전세 등의 부정적 표현이 난무하고, 전세사기는 한국사회가 앓는 중병으로 자리 잡았다. 서민들이 써 내려간 ‘내 집 마련’ 신화의 핵심 도구가 어느새 부동산 시장을 왜곡하는 주범으로 손가락질받는 처지가 됐다. 그렇게 전세는 지금 존폐의 기로에 서 있다.

전세가 파생한 문제는 목숨을 앗아갈 정도로 심각하다. 그러나 본질은 허무할 만큼 단순하다. 계약 당사자 사이에 오가는 ‘보증금’. 이 목돈이 전세의 전부다. 상황을 복잡하게 만든 것은 돈을 둘러싼 행위자의 인식이다. 본인이 전세 거래를 체결하는 자리에 나온 임대인(집을 소유한 사람)이라고 상상해보자. 임차인(집을 빌리는 사람)에게 건네받은 그 돈은 ‘내 집을 빌려준 대가로 받은 돈’인가, 아니면 ‘임차인에게 무이자로 빌린 돈’인가. 반대로 이번에는 임차인이라고 상상해보자. 임대인에게 건네주는 그 돈은 ‘남의 집을 빌려 쓰는 대가로 지불한 돈’인가, ‘집을 담보로 임대인에게 빌려준 돈’인가.

일반적인 상황이라면 전세 보증금에 대한 임대인과 임차인의 생각이 달라야 한다. 하지만 주택에 대한 수요가 공급을 초과하는 상황이 장기화하면서 보증금에 대한 사회적 인식은 ‘집을 빌리고, 빌려주는 대가’로 사실상 합의됐다. 임대인이 갑의 위치로 자리매김한 것이다. 날이 갈수록 주택이 귀해지는 상황에서 이는 상식처럼 보였다. 그런데 이 합의에는 숨겨진 전제가 있다. 첫 번째는 집을 빌려 쓰는 대가로 지불한 보증금이 각종 수익활동에 쓰이는 것에 임차인도 동의한다는 점이다. 이 경우에도 보증금 원금만 보전되면 괜찮을 수 있다. 문제는 원금이 보전되고 있는지 확인할 방법이 전혀 없다는 사실이다. 그래서 두 번째 전제가 중요하다. 최소한 같은 규모의 보증금으로 다음 임차인이 확보돼야 한다. 이 전제가 충족되면 임대인에게 건넨 보증금이 어디에서 어떻게 쓰이는지, 수익은 내고 있는지 확인할 필요가 없다. 마치 폭탄 돌리기와도 같다. 그럼에도 보증금을 맡기고 전세계약을 체결하는 데 거리낌이 없었다. 부동산, 전셋값이 끊임없이 우상향했기 때문이다.

상황은 변했다. 부동산 가격이 내렸다. 전셋값도 덩달아 떨어지기 시작했다. 전세계약을 오로지 주택을 매개로 한 사용계약으로만 보는 관점에서는 더 나올 대책도 없다. 전셋값이 다시 올라서 새로운 임차인이 같은 규모의 보증금을 낼 수 있을 때까지 “그냥 그 집에서 더 살아라”고 하는 것이 사실상 유일한 대안이다. 전세를 ‘임대인에게 집을 담보로 빌려준 돈’이라고 관점을 바꾸려 해도 늦었다. 이미 그런 식의 계약은 은행이 임대인과의 금전 관계에서 선점했다. 집을 팔아도 은행이 먼저 상환받는다.

꼬일 대로 꼬인 문제를 풀 방법이 마땅치 않은 상황에서 “전세를 그냥 폐지해 버리자”는 말이 나왔다. 원희룡 국토교통부 장관이 지난 5월 16일 취임 1주년 기자회견에서 “전세제도는 수명을 다한 것 아닌가”라는 발언이 촉발한 전세소멸론의 시작이다. 논란이 일자 원 장관은 “전세를 제거하려는 접근은 하지 않겠다”고 수습했다. 그러나 시장은 믿지 않는 분위기다.

지난 4월 30일 오전 서울 시내 한 부동산 중개업소에 월세 100만원 이상 오피스텔 매물 정보가 붙어 있다. 전세사기 우려와 금리 인상으로 월세 선호도가 높아지는 가운데 1분기 월세 100만원 이상 서울 소형 오피스텔 거래가 역대 처음으로 1000건을 돌파했다. / 연합뉴스

이 의도가 맞나

“나라에서 전세 없애겠다는 거 아니에요? 지난달에 진짜 전세는 거의 못 했네.” 지난 6월 5일 서울 영등포구에서 만난 부동산 중개인 A씨의 말이다. 전세와 관련한 각종 논란 이후 그가 현장에서 체감한 변화는 두 가지다. 하나는 ‘전세계약이 줄어든다’는 것이고, 또 다른 하나는 ‘임대인들이 정말 빠르게 대응한다’는 것이다. 그의 체감에는 모두 근거가 있다.

전세계약이 줄어드는 것을 두고 정부의 책임을 지목한 이유는 주택도시보증공사(HUG·허그)의 전세보증금반환보증 가입 요건 강화 때문이다. 전세사기로 인한 문제가 심각해지자 정부는 대책을 내놨다. 그 핵심이 허그를 통한 반환보증 가입 요건 강화다. 이른바 ‘126% 룰’이라고 불리는 이 대책은 주택가격 산정 시 공시가 적용 비율을 150%에서 140%로 강화한 데 이어, 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)을 100% 이하에서 90% 이하로 하는 것을 골자로 한다. 이에 따라 반환보증에 가입하려면 공시가의 126% 이하여야만 가능하다. 쉽게 말해, 전셋값을 낮춰야 반환보증에 가입시켜주겠다는 의미다. 그런데 여기서 혼동하지 말아야 할 것이 전셋값이 내린다고 임차인이 집을 빌린 대가로 지급해야 할 돈이 줄어드는 것은 아니라는 점이다.

전세사기 피해를 예방하기 위해 나온 대책은 목적과 별개로 두 가지 부수효과를 만들었다. 하나는 공시가의 126%가 시장에서는 일종의 ‘가격상한제’가 됐다는 점이다. 전세 보증금 반환 문제에 대한 공포가 극심한 상황에서 반환보증에 가입할 수 없는 매물은 선택받기 어렵다. 이에 따라 좋든, 싫든 허그 반환보증에 가입할 수 있는 가격이 해당 주택 전셋값의 최상단이 된다. 그러자 여기서 또 다른 부수효과가 파생한다. 임대인이 새로운 임차인을 구해도 최대로 받을 수 있는 전셋값이 공시가의 126%로 설정되며 이보다 높은 가격에 들어온 기존 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 생겼다.

상황이 이렇게 된 근본 원인은 임대인이 임차인으로부터 받은 보증금을 상환가능하도록 안전하게 보관하지 않았기 때문이다. 하지만 책임을 져야 하는 임대인과 별개로 126% 룰이 보증금을 돌려받아야 하는 애꿎은 임차인도 불안에 떨게 하는 것은 문제다. 허그 반환보증의 설립 취지가 ‘임차인이 보증금을 안정적으로 돌려받게 한다’는 것이기 때문이다. 허그 측 관계자는 “(반환보증 가입 요건 강화가) 시장에서 가격 상한제 비슷하게 갈지는 생각도 못 했다”며 “전세 시장이 몸통이면 보증은 꼬리인데, 꼬리가 몸통을 흔들어 버린 상황”이라고 말했다.

126% 룰이 전세보증금으로 받을 수 있는 가격을 지시한다는 점은 전세계약을 갱신할 때도 기묘한 상황을 만든다. 큰 변수가 없는 한 재계약을 하면 보증금은 126%를 반드시 초과한다. 이 경우는 어떻게 될까. 허그 측은 “반환보증 가입이 불가능하다”며 “임차인께서 이사를 한다고 하지 않을까”라고 말했다. 반환보증 가입이 필수라고 생각한다면 전세로 인한 주거 안정 기간은 최대 2년인 셈이다.

A씨가 체감한 두 번째 변화 역시 반환보증 가입 강화에서 파생한다. 전세 거래가 눌린 상황에서 떠오르는 것은 ‘반전세’(보증금 낀 월세) 시장의 활황이다. A씨는 “전셋값을 올려받지 못하게 한다고 주거비가 떨어질 것이라고 생각하면 굉장한 착각”이라며 “똑똑한 집주인들은 반환보증에 가입할 수 있는 최대가격을 계산해 전셋값을 부르고 나머지 받고 싶었던 금액만큼은 월세로 계산해서 받는다”고 말했다.

주택임대차보호법은 월차임 전환비율이라고 해서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 경우 전환비율을 제한하고 있다. 그 기준은 대통령령으로 정한 비율인 연 10%, 한국은행 기준금리(3.5%)에 대통령령으로 정한 이율(연 2%)을 합한 비율 중 더 낮은 쪽을 선택하게 한다. 이에 따라 2023년 6월 기준, 월차임 전환비율은 5.5%다. 보증금 1억원을 월세로 환산하면 약 45만원 정도다. 이에 대해 A씨는 “그 비율이라는 게 별 의미가 없는 게 집주인이 ‘나는 원래 더 높은 가격에 전세를 주려고 했다’고 하면 월세로 더 받는 게 아무 문제도 안 된다”며 “참 재미있는 게 무슨 대책을 내놓을 때마다 임차인 부담이 는다”고 덧붙였다.

전세 관련 정책이 시장에서 예상치 못한 소용돌이를 만들고 있지만, 정부는 아직 본격적으로 손도 안 댔다는 입장이다. 깡통전세, 역전세 등에 대한 예방 조치뿐만 아니라 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 사례에 대한 해결방안도 검토 중이다. 문제는 이러한 해법을 두고 “이게 정말 선의의 임차인만 생각해서 내놓는 대책이 맞느냐”는 지적이 나온다는 점이다.

이 정책이 맞나

전세사기 폭풍이 휩쓸고 간 자리에는 그보다 더 광범위하고, 큰 문제가 남았다. 역전세 문제다. 한국은행이 발간하는 ‘6월 금융·경제 이슈 분석’에 따르면 지난 4월 기준 역전세 위험 가구는 102만6000가구다. 이는 전체 전세 가구의 52.4%에 달하는 수치다. 역전세 주택의 현재 전세금은 기존 보증금보다 7000만원 정도 낮은 것으로 조사됐다. 완벽히 일치하지는 않지만 허그 반환보증 가입 요건에 걸려 기존 임차인의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 유사하다.

역전세 문제의 핵심은 임차인이 제때 보증금을 돌려받을 수 있느냐다. 전세를 끼고 집을 샀거나 다른 소비, 투자를 진행한 집주인은 “여력이 없다”며 난색을 표하고 있다. 그러자 정부는 임대인에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 검토하고 있다. 복잡한 용어가 사용됐지만 핵심은 단순하다. 보증금을 돌려주지 못하는 집주인에게 상환에 필요한 돈을 빌려주겠다는 것이다.

이 경우 ‘재미있는’ 문제가 생긴다. 정부가 검토하는 대출에는 두 가지 경우가 있을 수 있다. 하나는 임차인이 받지 못한 보증금 전액에 대해 임대인이 신규 대출을 받게 하는 것이다. 이 경우 집주인은 사실상 자신의 전세 보증금만큼 신규 레버리지를 일으키게 된다. 만약 전세금을 끼고 집을 산 경우라면 은행 대출을 끼고 집을 산 것으로 전환되는 수순이다. 일반 국민은 집을 사고 싶어도 대출 제한에 걸려 엄두도 내지 못한다. ‘갭 투자’를 한 투기꾼만 엄청난 혜택을 받는다는 비판을 피하기 어렵다.

또 다른 하나는 기존 임차인의 보증금과 다음 임차인이 낼 보증금의 차액만큼만 대출을 해주는 방법이다. 이 경우 대출 형태가 중요해진다. 소득이 없는 임대인은 담보대출을 받게 된다. 해당 주택은 은행에 선순위 채권이 잡힌다. 전세사기를 방지하기 위해 정부가 주의를 당부한 바로 그 유형이다. 새 임차인을 받지 못한다면 애초에 실효성 없는 대책이다. 새 임차인을 받는다면 정부가 위험한 집을 만들고 세입자를 들인 셈이다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “DSR을 완화하더라도 임대인에 대한 대출은 반드시 신용대출이어야 한다”며 “만약 세입자가 전세대출이 있는 경우라면 그것을 상계하는 조건으로 임대인이 신용대출을 받게 해야 한다”고 말했다. 그러면서 “임대인은 상대적 약자인 임차인의 보증금을 볼모로 자신들 이익을 정부에 관철시키고 있다”고 덧붙였다.

‘정부여당의 무늬만 전세사기·깡통전세 특별법 규탄 및 해결 촉구 기자회견’ 참가자들이 지난 5월 18일 서울 용산 대통령실 앞에서 피해자 인정 범위 확대 및 보증금 회수 방안을 촉구하며 퍼포먼스를 선보이고 있다. / 조태형 기자

이 방향이 맞나

인정하든, 그렇지 않든 정부 정책이 가리키고 실제 시장에서 작동하는 방향은 전세의 축소다. 그럼에도 전세계약은 여전히 전체 거래량의 50% 정도를 차지한다. 국토교통부가 지난 5월 30일 발표한 ‘23년 4월 주택 통계 발표’에 따르면 전체 21만9317건의 전·월세 거래량 중 10만2642건이 전세 거래였다. 다만 전세 거래량은 전월 대비 14.8%, 전년 동월 대비 19.8% 감소했다. 전세로 임대차 계약을 체결하는 비율은 줄고 있지만 여전히 50%에 달한다는 것이다.

그렇다면 ‘전세사기가 문제가 된 상황에서도 왜 이렇게 전세가 선택받는가’ 의문이 생긴다. 이를 뒤집으면, ‘왜 아직 월세가 대세가 되지 못했나’이다. 이에 대해서는 참고할 만한 지표가 있다. 과거 부동산 관련 기관에서는 ‘임차 형태별 주거비지출 부담률’이라는 것을 추적했다. 쉽게 말해 전세, 월세, 반전세 중 어느 임차 형태가 주거지 지출 부담이 높은가이다. 국토연구원이 주거실태조사를 가공해 2006년부터 2014년까지 2년 단위로 정리한 주거비지출 부담률 추이를 보면, 모두 5번의 조사에서 예외없이 월세 > 반전세 > 전세 순으로 주거비 지출 부담이 높았다. 인식 측면에 대한 결과도 있다. 국토연구원의 ‘주거비부담이 사회경제적 박탈에 미치는 영향’이라는 보고서다. 2020년 완료된 ‘제15차 한국복지패널조사’의 5681가구 사례를 활용했는데, 이에 따르면 전체 응답자의 41.4%가 현재 소득 대비 주거비 부담 수준이 높다고 인식했다. 이중 월세가구가 68.2%로 가장 높게 나타났다. 인식에 관해서는 주거형태가 사실상 지위재인 현실도 고려해야 한다. 쉽게 말해 월세보다는 전세, 전세보다는 자가에 사는 사람을 사회적으로 더욱 부유한 사람으로 인식한다는 뜻이다.

월세 전환의 의미만 놓고 보면, 성영애 인천대 교수의 논문 ‘월세가구의 월세 부담이 소비지출에 미치는 영향’(2015)을 참고할 만하다. “월세 규모가 커지면 소비지출이 증가한 만큼 가계저축은 감소하게 되는데, 이는 현재의 주거소비를 위하여 미래를 희생하는 것을 의미한다”고 분석했다. 실제로 월세로 전환한다고 하면 보증금 1억원당 45만원을 매달 추가 지출해야 한다. 전세자금은 시중은행 대출만이 아닌 사실상 무이자에 가까운 가족 지원까지 수반한다는 한국적 현실을 감안하면 전환에 따른 체감 비용은 더욱 올라간다.

전세 문제를 둘러싼 정부의 대응, 시장의 반응은 모두 전세에서 반전세, 월세로의 전환을 가리킨다. 문제는 이러한 변화가 부담이 적어서가 아닌 ‘불안해서’, ‘전세를 구하고 싶지만 없어서’가 되고 있다는 점이다. 특히 청년층의 월세 부담 증가는 미래를 담보로 한다는 점에서 더 큰 문제다. 정부가 정말 전세를 없애거나 개혁하려 한다면 최소한 월세에 대한 대대적인 지원책부터 내놓아야 한다는 의미다.

<김찬호 기자 flycloser@kyunghyang.com>