[특집]전세난 정부대책 ‘잘못된 처방’

도시형생활주택은 너무 작고 미분양 아파트는 너무 크고

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“혼자라면야 모를까 우리 세 식구 살기엔 너무 좁아 보여요.”

지난 2월 15일 오후 서울 지하철 2호선 신대방역 부근의 한 부동산중개업소. 30대 초반의 주부 홍모씨의 표정은 어두웠다. 사당동 17평(51.5㎡, 전용면적 13.5평) 아파트에 1억500만원 전세로 살던 홍씨. 올해 초 집주인이 전세 임대료를 6000만원 올려달라고 하자 이사를 하기 위해 상대적으로 집값이 싼 관악구 일대를 뒤진 지 열흘째라고 한다. “출산으로 지난해 봄에 직장을 그만둔 바람에 수입이라야 남편 월급이 전부”라는 홍씨는 “갑자기 6000만원을 올려달라고 하면 어디서 그 돈을 만들어 오느냐”고 말했다.

정부의 잇단 전세대책 역시 헛발질이라는 평가다. 도시형생활주택이나 미분양 중대형아파트의 임대 전환이 아닌 3~4인 가구가 살 만한 20~30평대 주택 마련이 중요하다는 지적이다.

20~30평대 3~4인 가구 주택 부족
4월 초가 계약 만기라 요즘 매일같이 집을 알아보고 다닌다는 홍씨는 그러나 1억500만원으로는 다시 17평 아파트에 들어갈 수 없다는 것을 알게 됐다. “그전처럼 맞벌이라도 하면 전월세라도 가겠는데 지금은 그마저도 힘들다”며 “최근 역세권을 중심으로 도시형생활주택 공급이 많다고 해서 우리 세 식구 살기에 적당한지 알아보러 왔다”고 말했다.

홍씨와 중개업자의 양해를 구해 함께 찾아간 한 도시형생활주택. 전용면적 25㎡(7.6평형)에 주방과 욕실 외에도 냉장고, 에어컨 등을 붙박이로 갖추어 언뜻 보기엔 편리해 보였다. 그러나 홍씨의 인상은 밝아지지 않았다. 홍씨는 “아이가 크면서 육아용품 등 차지하는 공간이 점점 늘고 있다”며 “신혼부부라면 어떻게 살 수 있겠지만 우리 세 식구 살기엔 답답할 것 같다”고 말했다. 이 도시형생활주택의 지난해 여름 입주 당시 전세가는 8000만∼8500만원으로 최근 1억원을 넘어섰다. 하지만 그나마 전세는 사라졌고, 월세만 나와 있는 상태다.

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“전세난이오? 여기 빈 집이 얼마나 많은 줄 알아요?”

같은 날 서울 은평뉴타운 3지구 10단지 앞의 한 상가 건물. 마침 건물 앞에서 담배를 피우고 있던 부동산중개업소 관계자들은 “전세난, 전세난 하지만 여기는 빈집이 수두룩하다”고 말했다. 지난해 여름 분양해 12~1월 입주를 마감한 은평뉴타운 10단지는 밤이면 불 꺼진 아파트가 많아 썰렁하다는 게 중개업소 관계자의 말이다.

중개업소와 분양사무소에 따르면 은평뉴타운 10단지 전체 334가구 가운데 60%는 미입주 주택이다. 20%는 아직까지 미분양 상태이고, 40%는 분양은 됐지만 분양을 받은 사람들이 분양가의 80%인 잔금 납부를 미뤄 미입주 상태로 남아있는 것. 중개업소 관계자는 “일부 가구의 경우 잔금 납부를 마쳤지만 매매 편의를 위해 집을 비워둔 곳도 있어서 실제 입주율은 분양사무실 발표보다 더 떨어질 것”이라며 “전용면적 84~166㎡(전용면적 25.4~50.3평형)의 전세가격은 2월 중순 현재 2억2000만~3억원대로, 전용면적 84㎡의 분양가가 3억9000만원대였으니 전세가격이 60%에 이르고 있다”고 말했다. 이는 서울시 평균보다 다소 높은 수준이다.

빈집이 많아 입주민들의 불안감도 크다. 아이와 함께 산책을 나온 김모씨(46)는 “언론에서 연일 전세난을 이야기하지만 이곳은 무풍지대인 셈”이라며 “밤에 엘리베이터에서 사람을 만나면 반가움보다 두려움이 앞설 정도”라고 말했다. 특히 40·50평대 대형 평수가 있는 동에선 사람 보기 힘들다는 소리가 나올 정도라고. “차곡차곡 돈 모아 전세에서 자가로 옮기고, 또 돈 모아 서너 식구 살 만한 평수로 넓혀가는 게 서민들의 내집 마련 전략인데, 40~60평대 집만 잔뜩 지어놨으니 무슨 돈이 있어 여길 들어오겠느냐”는 게 김씨의 말이다. 중개업소 관계자는 “최근 정부가 미분양아파트를 임대로 돌리는 방안을 전세난 대책으로 내놓았지만, 미분양 물량이 대부분 중대형 평수라 관리비 등에서 부담이 클 것”이라며 “잔금이 분양가의 80%나 남아 집주인들도 매매를 선호하기 때문에 이 동네에선 전세를 내놓는 사람도, 전세를 찾는 사람도 거의 없다”고 말했다.

연이은 대책에도 시장 반응은 썰렁
올들어 정부가 잇따라 내놓은 전셋값 대책에 대해 ‘타깃을 잘못 잡은 오발탄’이라는 지적이 나오고 있다. 현재 전세대란의 가장 큰 피해자는 취학 연령대의 자녀를 둔 3~4인 가구. 그러나 정부가 지난해부터 전세대책으로 밀고 있는 도시형생활주택은 그 규모가 작아 3~4인 가구가 살기에 부적합하고, 최근 내놓은 미분양아파트 임대 전환은 대부분 중대형 평수라 임대료가 부담스러울 수밖에 없다는 분석이다. “지금 필요한 것은 3~4인 가구가 살 수 있는 20평대 후반에서 30평대 초반의 주택”이라는 게 부동산전문가들의 공통된 목소리다.

우선 ‘도시형생활주택’. 도시형생활주택은 도시 서민층의 주택 수급 안정을 위해 2009년 도입된 것으로, 20가구 이상 150가구 미만으로 구성되며 원룸형(전용면적 12~50㎡)과 단지형 다세대(전용면적 85㎡ 이하)가 있다. 국토해양부는 지난 2월 11일 발표한 ‘전월세시장 안정 보완대책’에서 도시형생활주택을 지을 때 획기적인 연 2% 저리의 국민주택기금을 대출해주기로 했다.

그러나 현재 지어지거나 인·허가가 난 도시형생활주택을 보면 대부분 초소형 원룸주택만 건설되고 있다는 것이 문제다. 2월 14일 국토해양부와 서울시 등에 따르면 지난 2010년 한 해 동안 인·허가가 난 도시형생활주택 2만529건 중 89.8%(1만8429가구)가 전용면적 12∼20㎡ 규모의 초소형 원룸주택인 것으로 나타났다. 반면 전용면적 50㎡ 안팎 규모로 지어져 3∼4인 가구가 거주할 수 있는 단지형 다세대주택은 6.7%(1395가구)에 불과했다. 10가구 가운데 9가구가 원룸형으로 지어지고 있다는 이야기다.

2월 16일 서울시가 발표한 ‘2020 서울주택종합계획’ 또한 1~2인용 주택 확대에 맞춰져 있어 향후 전세난 대책에 역행한다는 평가다.

게다가 도시형생활주택은 열악한 주차장(4가구당 1대꼴) 등 삶의 질에서 떨어지기 때문에 기존 아파트에서 살던 가구가 아닌 오피스텔이나 고시텔에서 살던 1~2인 가구가 수요층이 되고 있다는 지적이다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “1억원이 넘는 보증금을 내고 60만원 월세를 내면서 1~2인용 주택에 거주하고자 하는 수요는 많지 않다”며 “그동안 오피스텔이나 고시텔에서 거주하던 자영업자나 일부 샐러리맨, 서비스업 종사자 등이 옮겨오는 식으로 도시형생활주택의 수요층이 제한적일 수밖에 없다”고 지적했다. 서울 신림동에서 동행했던 중개업소 관계자는 “이 건물의 경우 약 90가구가 있지만 대부분 1인 가구”라며 “사실 말이 좋아 도시형생활주택이지 원룸이나 다름없다”고 말했다.

최근 전세난과 도시형생활주택 공급의 괴리는 지난 2월 16일 서울시정개발연구원이 발표한 ‘2020 서울주택종합계획’에서도 잘 나타난다. 2010년 주택상태조사에서 가구주 특성을 보면 아파트와 연립·다세대 가구주는 40대가 각각 1위를 나타냈고, 오피스텔은 20대가 가장 많은 것으로 나타났다. 가구원 수 또한 아파트와 연립·다세대는 3인 이상이 각각 82.4%, 73.8%로 가장 많았으며, 오피스텔은 1인이 71.4%를 차지했다. 도시형생활주택과 오피스텔의 주거환경이 거의 비슷하다고 볼 때 도시형생활주택이 3~4인 가구의 전세난 대책이 될 수 없음을 보여주는 자료다. 지난 1월 한 언론사가 수도권에 거주하며 자녀가 있는 30~ 40대 주부 500명을 대상으로 설문조사한 결과에 따르면 ‘전세금 때문에 1, 2인용 도시형 생활주택이나 오피스텔을 선택하겠다’고 응답한 비율은 7.6%에 불과했다. 기피 이유로는 ‘절대적 생활공간 협소’, ‘가족 간 사생활 확보 불가능’ 등이 꼽혔다.

미분양아파트를 활용해 전월세 공급물량을 확대하겠다는 대책도 시장에선 썰렁한 반응을 얻고 있다. 현재 남아있는 미분양아파트의 경우 집값 상승기에 다주택 투기자들의 수요를 겨냥해 지은 전용면적 101~167㎡(41~66평형)짜리 중대형 아파트들이 대부분.

최근 경기도가 민간건설업체의 준공 후 미분양아파트 431호를 분양가의 40~50% 수준에서 전세로 공급하고 나섰지만 큰 효과를 보지 못하는 것으로 나타났다. 대부분 중대형 고분양가(6억~10억원대)이다 보니 전세금도 평균 2억원대에 물건이 나오고 있어 세입자의 부담이 크기 때문이다.

지난 1월 24일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난 2년간 서울지역 아파트 전세금 상승률은 전용 60∼85m²의 중소형이 23.7%로 가장 높았다. 소형인 60m² 이하는 19.8%, 중대형인 85m² 초과는 18.9%였다. 60∼85m²는 방이 2, 3개 딸린 3∼4인용이므로 3∼4인 가구의 전세수요가 가장 높았다는 뜻이다.

건설업계·임대사업자 부양책?

이 때문에 도시형생활주택 공급과 중대형 미분양아파트 임대 전환이 세입자가 아닌 건설업자, 임대사업자를 위한 처방이라는 지적도 나온다. 도시형생활주택의 경우 1억∼2억원의 여윳돈으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 중산층 투자자들이 몰리면서 이상과열 현상도 띠고 있다. 남철관 나눔과미래 주거사업국장은 “도시형생활주택은 당초 국토해양부가 노인, 대학생, 직장인 등 1인 가구에 공급코자 했던 거주지였는데 최근 전세난 대책으로 둔갑했다”며 “실질적인 전세난 대책은 되지 못하고 중소건설업체가 주차장 부담을 덜면서 역세권에 원룸 건물을 짓고 있는 실정”이라고 말했다.

임대주택사업 관련 규제를 풀어 민간에서 전월세 주택을 더 공급하도록 하겠다는 것 또한 임대사업자를 위한 정책이라는 평가다. 정작 세입자에게는 빚을 더 내어주는 데 그치면서 상대적으로 소득이 많은 임대사업자에게는 양도세 중과 완화 및 종부세 비과세 요건 등 세제·금융상 혜택까지 주기 때문이다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “사업자에게 각종 인센티브를 주면서 정작 임대료 상한선을 둔다든가, 최소 계약 기간을 정하는 식의 제한장치는 빠져 있다”며 “임대주택 면적을 149㎡ 이하로 풀어 줬는데, 이것이 5년 후면 분양으로 전환할 수 있게 되어 투기용도로 악용될 우려도 있다”고 지적했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부나 서울시나 1~2인 가구 증가를 소형주택의 공급 요인이라고 하지만 증가가 예상되는 1~2인 가구의 대부분이 노인층으로, 이들의 경우 소형주택으로 옮기기보다는 자신의 주택에서 거주하기를 원한다”며 “1~2인 노인가구가 소형주택으로 옮기고 그 집을 3~4인 가구에게 임대해 안정적인 소득을 얻는 방법도 정책적으로 고려해볼 만하다”고 조언했다.

<조득진 기자 chodj21@kyunghyang.com>